Bundesgerichtshof, Urteil vom 15.04.2015, Az. VIII ZR 281 / 13
Immer wieder kommt es vor, dass Mieter den Vermietern den Zugang zur Wohnung verweigern und so verhindern, dass Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten vorgenommen werden. Der Grund hierfür ist meist, dass das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter angespannt ist. Ein weiterer Grund könnte darin liegen, dass mit der Durchführung von Modernisierungsarbeiten gegebenenfalls eine Mieterhöhung einhergeht, welche der Mieter so verhindern will.
In diesen Situationen ist bereits seit Längerem klar, dass der Vermieter nicht schutzlos ist, sondern den Anspruch durch Klage auf Duldung der Vornahme von Instandsetzungs- bzw. Modernisierungsarbeiten gerichtlich durchsetzen kann.
Nach der überraschenden aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs kann darüber hinaus sogar eine fristlose oder ordentliche Kündigung des Mietvertrages in Betracht kommen. Der BGH stellt insoweit klar, dass eine Kündigung des Vermieters wegen der Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, nicht erst dann in Betracht kommt, wenn der Vermieter gegen den Mieter vor Ausspruch der Kündigung einen titulierten Duldungstitel erstritten hat. Grund dafür ist, dass für den Vermieter bereits vor der Erwirkung eines solchen Titels die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar sein kann und somit eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist. Ob durch die verweigerte Duldung des Mieters tatsächlich das fortsetzen des Mietvertrages unzumutbar macht und somit die Voraussetzungen des § 543 Abs. 1 S. 2 BGB vorliegen, muss der Tatrichter im Einzelfall entscheiden.
