Da bei Ausspruch einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs die Möglichkeit der Heilung durch Nachzahlung besteht, war es stets sinnvoll, zusätzlich die ordentliche fristgerechte Kündigung auszusprechen. Eine aktuelle Entscheidung des Landgerichts Berlin lässt nun daran zweifeln, ob diese Praxis zulässig ist.
Das Landgericht Berlin hat mit seinem am 13.10.2017 verkündeten Urteil in 2. Instanz die Rechte der Mieter weiter gestärkt. Das Gericht hatte darüber zu entscheiden, ob in Fällen, in denen ein Zahlungsverzug des Mieters vorliegt, neben der ordentlichen Kündigung auch die fristlose Kündigung vom Vermieter ausgesprochen werden kann.
Der Hintergrund ist folgender:
Grundsätzlich kann der Vermieter die fristlose außerordentliche Kündigung und auch die ordentliche Kündigung aussprechen, wenn sich der Mieter mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug befindet. Dabei möchte der Vermieter das Mietverhältnis in aller Regel sofort beenden, dass die Mietschulden nicht noch weiter anwachsen. In der Vergangenheit war es stets empfehlenswert, neben der fristlosen Kündigung auch die ordentliche Kündigung unter Einhaltung der Frist auszusprechen. Denn die fristlose Kündigung ist nach § 569 Abs. 3 S. 2 BGB heilbar, wenn der Mieter nach Erhalt der Kündigung die Rückstände ausgleicht. Auch dann wird der Vermieter aber in der Regel das Mietverhältnis beenden wollen, da das Risiko besteht, dass der Mieter erneut in Rückstand gerät und das Vertrauen oftmals zerstört ist. Daher war es in der Vergangenheit immer ratsam, sowohl die fristlose als auch die ordentliche Kündigung auszusprechen. Selbst wenn dann eine Heilung wegen Ausgleich der Rückstände erfolgte, fand das Mietverhältnis mit Ablauf der ordentlichen Frist sein Ende.
Das Landgericht Berlin ist der Auffassung, dass die hilfsweise erfolgte ordentliche Kündigung unwirksam sei, da mit Zugang der fristlosen Kündigung der Mietvertrag sofort beendet werde. Der Vermieter könne sich daher nicht zugleich auf die hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung berufen, wenn eine Heilung der fristlosen Kündigung durch Zahlung des Mieters erfolgt. Die zugleich ausgesprochene ordentliche Kündigung greife ins Leere, da das Mietverhältnis ja bereits ab Zugang der fristlosen Kündigung nicht mehr existiere - so das Landgericht Berlin.
Es bleibt abzuwarten, ob andere Gerichte diese Rechtsauffassung ebenfalls vertreten. Bis dies höchstrichterlich entschieden ist, sollte unbedingt weiterhin neben der fristlosen Kündigung auch die ordentliche Kündigung ausgesprochen werden. Das Landgericht Berlin weicht hier von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes und von der Rechtsprechung anderer Landgerichte ab, weshalb die Revision zugelassen wurde. Dennoch sollte hier die Rechtsprechung genau im Blick behalten werden. Falls sich die Rechtsauffassung des Landgerichts Berlin durchsetzt, kann es im Einzelfall Sinn machen, ganz auf den Ausspruch der fristlosen Kündigung zu verzichten und lediglich die ordentliche Kündigung auszusprechen. Dann nämlich wäre eine Heilung nicht möglich.
